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物業公司擅自指定公房承租人,法院判決撤銷

2019-06-14 270

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上海市靜安區人民法院 

民事判決書 

(2017)滬0106民初4381號 

原告:徐亮,男,1982年11月1日出生,漢族,戶籍地上海市康樂路234弄1號。 

委托訴訟代理人:劉大衛,上海市光明律師事務所律師。 

原告:徐慶淮,男,1954年9月2日出生,漢族,住上海市大寧路700弄6號101室。 

原告:徐慶和,男,1957年7月3日出生,漢族,住上海市涼城路465弄8號504室。 

被告:徐慶國,男,1949年8月5日出生,漢族,住上海市曲沃路66弄13號902室。 

被告:上海市閘北第二房屋征收服務事務所有限公司,住所地上海市中興路403號底層。 

法定代表人:郭昕,總經理。 

委托訴訟代理人:王忍忍,員工。 

被告:上海北站物業管理有限公司,住所地上海市熱河路34號。 

法定代表人:李德群,董事長。 

委托訴訟代理人:朱君海,員工。 

        原告徐亮、徐慶淮、徐慶和訴被告徐慶國、上海市閘北第二房屋征收服務事務所有限公司(以下簡稱“閘北二征所”)、上海北站物業管理有限公司(以下簡稱“北站物業公司”)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2017年1月18日立案受理后,依法適用普通程序并組成合議庭,于2017年4月6日公開開庭進行了審理。原告徐亮、徐慶淮、徐慶和及徐亮的委托訴訟代理人劉大衛,被告徐慶國,被告閘北二征所的委托訴訟代理人王忍忍,被告北站物業公司的朱君海到庭參加訴訟。本案現已審理終結。 

         原告徐亮、徐慶淮、徐慶和向本院提出訴訟請求:依法確認《關于康樂路236號變更承租人的通知》違法并予以撤銷,并按規定重新指定合法承租人。審理中,三原告變更其訴訟請求為確認《關于康樂路236號變更承租人的通知》違法并予以撤銷。事實和理由:2016年5月13日,被告北站物業公司作出《關于康樂路236號變更承租人的通知》,將該房屋的承租人變更為被告徐慶國。然而,根據北站物業公司的存檔信息顯示:原告徐亮作為上海市康樂路236號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)原承租人戴桂紅(已故)的同住人,按照相關規定理應具有優先被指定為承租人的權利;且系爭房屋在調配伊始就分配給原告徐慶淮和徐慶和居住使用,與被告徐慶國毫不相關,根據相關規定應當在三原告中指定承租人;在2005年系爭房屋承租人變更為戴桂紅的申請材料中,有原告徐亮作為同住人簽字,當時變更承租人的依據系原告徐亮手中的戶口簿,戶口簿清晰反映該房屋的居住人是戴桂紅與其孫子徐亮,并不是被告閘北二征所認定的“零零戶”。因此,原告認為系爭房屋屬于其合法財產,應受法律保護。而被告閘北二征所在征收房屋的工作中,存在大量的違法行為,剝奪了原告的相關權利。為此,原告為維護其合法權益,曾向上海市第三中級人民法院提起行政訴訟,要求確認《關于康樂路236號變更承租人的通知》違法并予以撤銷。上海市第三中級人民法院認為該案不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍,而屬于民事爭議,故原告起訴至本院并提出訴訟請求如上。 

         被告徐慶國辯稱,系爭房屋是在解放前由其父母共同購買的,而原告徐慶淮及徐慶和的母親戴桂紅在解放后才成為其父親的妻子,系爭房屋屬于徐慶國父母所留下的財產,故其認為《關于康樂路236號變更承租人的通知》合法有效,不同意原告的訴訟請求。 

         被告閘北二征所辯稱,系爭房屋指定承租人的過程合法有效,不同意原告的訴訟請求。 

         被告北站物業公司辯稱,系爭房屋指定承租人的過程合法有效,不同意原告的訴訟請求。 

         經審理查明,系爭房屋為公有居住房屋,出租人系上海北方企業(集團)有限公司,受托公房管理人為被告北站物業公司,系爭房屋原承租人為徐鶴奇。徐鶴奇有配偶戴桂英、戴桂紅二人。徐慶淮、徐慶和為徐鶴奇與戴桂紅所生之子,徐亮為徐慶淮之子。徐慶國為徐鶴奇與戴桂英所生之子。徐鶴奇去世后,系爭房屋于2005年變更承租人為戴桂紅,并辦理了編號為“閘北/北站字13-004號”的《租用公房憑證》,據記載該房屋租賃部位為弄搭9平方米、二層閣8.3平方米,附注“另有康樂路234/1小間1.7平方米、二層閣6平方米”。另有編號“閘北/北站字13-003號”的《租用公房憑證》,據記載,康樂路234弄1號房屋的租賃戶名為戴桂紅,租賃部位為小間1.7平方米、二層閣6平方米,附注“另有康樂路236號弄搭9平方米、二層閣8.3平方米”。戴桂紅于2008年去世,2015年3月,經當事人申請,康樂路234弄1號房屋的承租人變更為徐亮,而系爭房屋的登記承租人仍為戴桂紅。 

         2015年5月,根據《上海市閘北區人民政府房屋征收決定》(滬閘府房征[2015]001號),系爭房屋被納入征收范圍。被告閘北二征所作為房屋征收受托實施單位,負責系爭房屋征收補償相關事宜的協商工作。 

         2016年5月13日,被告北站物業公司和安康苑舊區改造房屋征收評議監督小組作出《關于康樂路236號變更承租人的通知》,內容為:系爭房屋屬房屋征收范圍內,該房屋承租人戴桂紅亡按照相關規定,根據安康苑舊區改造房屋征收評議監督小組組織召開的公房同住人協商會議的調解結果,經北方集團審核同意將系爭房屋的租賃戶名由原戴桂紅變更為(兒子)徐慶國。 

         原告徐亮認為上述《關于康樂路236號變更承租人的通知》存在不合法之處,遂于2016年8月3日向上海鐵路運輸法院提起行政訴訟,請求確認《關于康樂路236號變更承租人的通知》違法并予以撒銷。上海鐵路運輸法院于2016年8月10日作出(2016)滬0701行初201號行政裁定,對徐亮的起訴不予立案。徐亮不服該裁定提出上訴,上海市第三中級人民法院于2016年9月20日作出(2016)滬03行終420號行政裁定,駁回徐亮的上訴,維持原裁定。此后,三原告遞交民事訴狀起訴至本院,要求判如所請。 

         另查,原告的祖父徐鶴奇一家原居住于系爭房屋處,1960年左右,其家庭增配了上海市康樂路234弄1號房屋,并將原在系爭房屋處的戶口均遷至該房屋處。1981年,由于徐鶴奇戶居住擁擠困難,相關部門將唐山路102號4樓使用面積為16.40平方的房屋(以下簡稱“唐山路房屋”)調配給該戶中的戴桂英等人居住使用。 

又查,據公安機關戶籍登記記載:系爭房屋處現無人口戶籍登記;上海市康樂路234弄1號處現有徐亮、史麗雯(徐亮之妻)、徐慶和、薛鳳萍(徐慶和前妻)和徐晶(徐慶和之子)。戴桂紅戶口于1959年4月從系爭房屋處遷至上海市康樂路234弄1號,于2008年4月因死亡而注銷。 

         再查,據系爭房屋出租人上海北方企業(集團)有限公司稱北站物業公司在作出《關于康樂路236號變更承租人的通知》前已將相關情況向其匯報,其同意北站物業公司所作的決定。對于本案的處理其也同意北站物業公司的意見,且不要求作為案件當事人參與訴訟。 

審理中,據當事人陳述,在獲配唐山路房屋后,徐鶴奇將其分為二,其中一間給徐慶淮居住、另一間給戴桂英和徐慶祥居住;戴桂紅則仍在康樂路房屋居住;康樂路兩處房屋納入征收范圍前由原告等人對外出租并收取租金。徐慶淮稱其現居住于上海市大寧路700弄6號101室房屋,系售后公房,是他處房屋動遷而分得。徐慶國稱其現戶籍在上海市泗塘八村51號603室房屋,是他處房屋動遷而分得。 

         上述事實,有雙方無爭議的在案證據及當事人陳述為證,并經庭審質證屬實,本院依法予以確認。 

         關于《關于康樂路236號變更承租人的通知》是否合法的問題,被告北站物業公司認為,其既是公房出租人上海北方企業(集團)有限公司的受托管理人,又是安康苑舊區改造房屋征收評議監督小組的成員,在作出《關于康樂路236號變更承租人的通知》之前,曾向相關人員發出會議通知召開協調會,故其所作變更承租人的決定合法。而原告方認為其未收到過相關通知,故對方作出變更承租人的程序不合法。被告北站物業公司進而認為,原告徐亮并非系爭房屋的共同居住人,故即使未通知徐亮也沒有問題。 

         本院認為,民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。根據《上海市房屋租貨條例》及相關規定,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的,可以繼續履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的,其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。本案中,系爭房屋的原承租人為戴桂紅,其生前戶籍在上海市康樂路234弄1號房屋處并實際居住于此,其死亡時系爭房屋處無人口戶籍登記,屬于在本處無本市常住戶口的共同居住人的情形。參照上海市住房保障和房屋管理局制定的《關于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規定》,在原承租人死亡,其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的,應當按照原承租人的配偶、原承租人的子女、原承租人的父母、原承租人的其他直系親屬的順序確定新的承租人。在本案中,盡管戴桂紅和戴桂英均為徐鶴奇的配偶,但是相關當事人均認可在1981年分得唐山路房屋后,戴桂英遷至唐山路房屋居住、戴桂紅仍居住于康樂路房屋之事實,故實際上此后兩人不存在共同居住生活的情形,兩人分別所生子女也應當認為分屬該兩人之子女。在此情況下,根據前述確定新承租人的順序,在戴桂紅存有直系血親子女徐慶淮與徐慶和的情況下,出租人逕行將系爭房屋的承租人指定變更為徐慶國的做法欠妥,因此所作指定變更承租人的《關于康樂路236號變更承租人的通知》應當依法予以撤銷。依照《中華人民共和國民法通則》第六條之規定,判決如下: 

         撤銷將上海市康樂路236號承租人指定變更為徐慶國的《關于康樂路236號變更承租人的通知》。 

         案件受理費80元,由被告上海北站物業管理有限公司負擔。 

         如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第二中級人民法院。 


審判長 姚崢 

審判員 巫建強 

人民陪審員 陳洪林 

二0一七年八月一日 

本件與原本核對無異 

書記員 王心穎 

附:相關法律條文 

《中華人民共和國民法通則》 

第六條民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策。


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